Diuen que a casa nostra i a Espanya, no hi ha hipoteques "subprime", segur?. Un dels motors que ha anat mes revolucionat, i per tant s’escalfat més en el sector immobiliari, ha estat el del finançament.
Si en el primer post d’aquesta serie EL PER QUÈ DE LA CRISI IMMOBILIÀRIA (PART I): FUSIONS I ADQUISICIONS, la banca es va llançà a finançà l’adquisiciò de constructores i compra de sòl amb unes garanties de pa sucat amb oli. En el segment del finançament a les famílies no ha estat diferent. I ara s’ha estant pagant els plats trencats…
La tancada d’aixetes dels bancs i caixes, es deuen a diferents motius:
- Crèdits astronòmics amb avals volàtils: El 80% del aval han estat les accions de les constructores per adquirir empreses que un cop arribat el termini de pagament, els avals s’han desvalorat amb la mateixa rapidesa que varen pujar, i per tant no tenen d’on cobrar. Haig de recordar que a les grans empreses, a diferència de les petites, els accionistes no se’ls obliga a avalar amb el seu patrimoni personal tret de les seves accions de l’empresa, encara que s’asseguri al contrari, a la pràctica no es fa.
- Finançament per la compra de sól sobre unes taxacions inflades:Per què cobreixin tota l’operació sense que les constructores deixin anar un euro. Si això li sumen que s’han pagat preus per sobre de mercat -confiant amb la seva "previsible" revalorització- ja la tenim"liada". Alhora de fer caixa, els bancs s’han trobat que el que ells van finançar, val un 50% menys, i en conseqüència tenen que vendre a pèrdues.
- Finançament a famílies foragitats: Pressionats per les constructores, s’ha finançat a famílies sense les suficients garanties, tant per els finançats, com per els finançadors. S’han fet hipoteques del 110% del valor del pis, i amb un nivell d’endeutament de les famílies que superaven de molt el 30 i 40% recomanat, i per acabar d’adobar-ho sobre nòmines agafades en pinces. En conseqüència els banc i caixes alhora de voler vendre l’immoble hipotecat es troben; per un cantó un mercat en recessió i preus com a mínim estancats, i per altre banda un producte que alhora de fer la venda, no cobrirà del tot els diners deixats i el seus interessos – el veritable marge comercial de l’entitat bancària-. Per tant el marge de maniobra es mínim, o aguantà l’habitatge, i anar re-finançant a les famílies, o vendre a pèrdues per recuperar tresoreria.
- Empreses privades de financiació: El boom de les empreses privades dedicades al finançament, ha crescut a l’ombra i directament proporcional, al de la construcció i la intermediació immobiliària, sent en aquest darrer on s’han "posat les botes". El nínxol de negoci d’aquestes empreses ha estat el finançament de risc i arribar a on no ho feien els bancs, però utilitzant-los, ja que ells son prescriptors dels bancs – eufemisme de intermediaris bancaris-. Com? amb molts casos modificant la documentació aportada per poder encabir l’operació – col·locar-la, vaja- en el circuit bancari. Si ja els bancs han acceptat taxacions dels immobles poc solvents, en aquest cas, en els taxadors se’ls ha pressionat directament sense cap mirament. Per tant les conseqüències en el mercat dit de segona mà, han estat pitjors que en el d’obra nova. Si ja els preus d’aquest els empenyien a l’alça els de nova construcció, se’ls hi ha d’afegir unes valoracions que jo anomeno "pornogràfiques", ja que han portat els preus en alguns moments a superar en els d’obra nova, Increïble!.
Conclusions: En aquest país hi han, i moltes!, hipoteques de difícil cobrament, que han aportat el seu gra de sorra al sotrac del sector de la construcció i immobiliari.
bones Jordi, em permeto de fer la meua aportació al tema.
d’on surten els primers diners, els que originen la bola de neu? d’entrada d’una baixada progressiva del % de l’índex de referència. 1996 estavem per sota d’un 8%, i veniem d’èpoques amb dos dígits…. de bojos.
aquesta baixada ve acompanyada amb la visió de la banca tradicional de que les hipoteques són una forma de guanyar clients "de per vida", i el producte hipotecari, abans reduit per uns preus exagerats passa a ser de cònsum massiu.
només comentar que Banca Catalana (acs) signava el 20% de les hipoteques que es feien al nostre país….despres van caure la resta d’entitats però d’entrada ells es van endur el gat a l’aigua.
la següent font de diners? doncs de l’estalvi de les famílies que van patir la crisi del ’74 i que venien d’una vida de certa austeritat, treball i esforç.
aquestes famílies, amb tota la bona fé del món, aboquen una quantitat de recursos important en les compres de familiars directes (fills/es), tot ajudant-los a "fer-ho bé" (frase malèfica que genera més maldecaps que una altra cosa), ja que heu de comprar, fer-ho bé, i no aneu al barri X sino al Z, no compreu 2 habt, compreu-ne de 3 pensant en la canalla….
i de sobte el promotor de tota la vida es va envalentonant i el mercat va absorvint, no ha col.locat un totxo i ho té tot venut!!! doncs res, cap amunt preus….i en paral.lel l’index baixant, i els terminis per pagar ampliant-se (recordem que a l’última dècada del XX les ajudes de la generalitat per vivenda només eren possibles a 15 anys, avui a 15 anys la quota t’obliga a pornografia i de la bona)….
i les entitats financeres còm poden crèixer? doncs col.laborant en aquestos projectes, el promotor posa les idees, el banc els diners, i la resta a patir…..
i així, a la que han passat 10 anys (96-06) tenim un mercat reventat i totalment fora de control, i a sobre conduit per """"professionals"""" que han vist que les seues ineficiències (cagades) que els feien acabar l’obra tard, en realitat només els beneficiaven per què encara podien continuar pujant preus fins i tot trencant contractes d’arres si calia per què el preu ho absorvia tot….. ningú s’ha preocupat de marges bruts, ebitda’s ni històries….
fins que al final tot se n’ha anat a pastar….
seguim en contacte
salutaciosn