Ahir vaig a estar a Madrid, i com sempre que viatjo m’en porto lectura, ja sigui lúdica o que faci referència el meu ram – construcció i immobiliari- . Per aquest viatge em vaig imprimir diversos posts que opinaven sobre els motius i les conseqüències de la Crisi immobiliària, i llavors va ser quan em van agafar tots els mals i naixia dins meu, una indignacio de l’alçada d’un campanar mentre el rellegia una i altre vegada fent anotacions en els marges com un posseït. Em refereixo el post del 22 de gener d’en Marc Vidal sota el títol EXECUTAR HIPOTEQUES, en el que fent gala d’una ignorància envers el tema, desgranava en 15 punts com els bancs ens “obligaran” a tornar una part molt important de l’hipoteca concedida, amb l’argument, bé més aviat atzagaiada, de que com ara els pisos valen menys, el nostre també seran ‘retasats’, i com serà a la baixa haurem de retornar la diferencia. Indignant, no que els bancs ens ho facin, que no ho poden fer, sinó espantar a la gent amb mentides, i seguidament ho argumentaré, però abans una reflexió en el blocaires en general, i en Marc Vidal en particular. No tot si val per l’audiència!
Aquest son les raons del per què no ho poden fer:
A- Els ingressos nets del o dels compradors. O sigui Crèdits en vigor- Ingressos
B- Tipologia dels ingressos. Principalment tipus de contractes.
C- Risc de l’operació. Els diners dels Ingressos nets que vols destinar a pagar
l’hipoteca. Generalment els bancs consideren que l’optim, es dedicar un
màxim del 30% dels ingressos nets a pagar l’habitatge.
D- Taxació. On es comprova que el valor de mercat d’aquell moment, es corres-
pon en el preu de venda.
E- Límit dinerari del préstec. On habitualment els bancs es reserven com a cordò de seguretat un 20% del preu de venda, no del taxat!!. Com en el cas de l’obra nova acostumar a coincidir, es te la creença de que et donen un 80% del preu taxat i no es cert. Per exemple, si jo compro un pis avui a un preu ostensiblement inferior a l’actual preu de mercat, i així ho confirmar la taxació, a mi el banc
només em finançarà el 80% del que pago, independentment si la taxació diu,
posem per cas, que el banc nomes em finança un 15% del seu valor.
2. Per taxar un pis el banc ha de:
A- Tenir l’autorització per escrit de la propietat.
B- Tenir el vist i plau de la propietat de l’empresa de taxació triada, i en el supòsit que no estes d’acord, serà ella la que cercaria una empresa de la seva confiança. Per que no ho oblidem, el que li encarrega la taxació es el futur propietari del be immoble, no el banc.
C- Un cop fets els passos A ó B . L’empresa taxadora hauria de accedir a l’habitatge per poder realitzar la taxació, com la llei preveu per que aquesta tingui validesa.
3.- Els pisos no valen res. El pis te el valor que sigui, un cop el posem a la venda, mentre no sigui així no val res.
4.- Si les parts contractants del crèdit hipotecari, compleixen amb les seves obligacions, el contracte no pot ser rescindit unilateral-ment per cap de les parts.
5.- Les clàusules de venciment anticipat del préstec per disminució del bé hipotecat, s’utilitzen bàsicament en els préstecs per la construcció i posterior venda del habitatge, no per l’habitatge habitual de cadascú.
Aquest cinc punts- n’hi han més però no vull cansar en els que ho llegeixin- son els que posen de relleu la falta de rigor del teu post.
Us ha agradat aquest article? Compartiu-lo!
Només crec que en català asustar no es "encara" normatiu, es esglaiar o espantar.
De vegades la gent volem ser entesos en tot, i després fotem aquests "sustos", perdó, esglais. Els teus post sempre els llegeixo amb molt de interès, sobre tot quan parles de l’economia, bancs, hipoteques i tot el que va lligat al teu mon laboral. Agraïda.
Jordi, no s’hi val. Agafes el rabe per les fulles i utilitzes el meu post com et ve de gust. Fas trampa en els raonaments que són tècnicament certs, però no en exclusiva.
1. Per exemple jo no poso en dubte els mecanismes de concessió d’hipoteques, només exposo un "exemple real" que incorporo al post i que si et dediques a això (cosa que desconec) sabries que és cert. Jo, com a directiu d’una multinacional inversora i master en gestió patrimonial i trading corporatiu et puc assegurar que tracto cada dia amb aquests documents.
2. Et podria mostrar un llistat de més de 100 entitats que se saltan això que dius del preu taxat i el preu de venda. Tinc sobre la taula exemples de 120% del "valor de taxació" i hipoteques amb el cost 100% més consum de costos després d’una "taxació generosa". Tots sabem que durant anys s’estan entregant hipoteques sobre valor de taxació i no sobre valor de l’escipritura, el mecanisme empleat per les financeres era el del credit hipotecari mixte o la coneguda com a "complentada" que no és més que una hipoteca al 80% del cost de compra + un credit personal avalat pel preu globlal de la taxació garantida. Si no ho entens t’ho explico més a poc a poc.
La propietat sempre signa el preu de taxació més alt possible, l’interessa.
Els pisos tenen valor inclús no estan a la venda. NOi de que parles? resulta que un pis el podem posar com a garantia fins i tot per la compra d’una tele… no t’entenc.
Jo no dic que un credit hipotecari es pugui rescindir, jo no ho he dit així. Dic que les teves opcions d’endeutament disminueixen. I quan parlo de que el banc pot demanar-te la totalitat del valor es perque está en el contracte com aporto en el meu post i com molts banquers t’explicaran. hauries de llegir les teves hipoteques no sigui que et trobis una sorpresa…
òbviament no només passa amb els prestecs a la construcció. NO facis trampes.
exemple hipoteca caixa molt coneguda:
RJ 19965613 Jurisdicción:Vía administrativa
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INSCRIPCION: HIPOTECA: de seguridad: en garantía de intereses
remuneratorios variables: fijación de un máximo de responsabilidad
concretado a las relaciones con terceros: improcedencia:
indeterminación de la extensión de la cobertura hipotecaria de los
intereses remuneratorios entre el acreedor hipotecario y el deudor
hipotecante; cláusula de vencimiento anticipado del préstamo ante el
supuesto de disminución del valor del bien hipotecado en más de un 20%
según tasación practicada al efecto: procedencia: concreción de la
pérdida del beneficio del plazo: imparcialidad y objetividad en la
realización de la tasación.
Los hechos necesarios para el estudio de la resolución se relacionan en sus Fundamentos de Derecho.
La Dirección General desestima las apelaciones interpuestas,
confirmando el auto presidencial apelado, en cuanto confirma la nota de
calificación respecto del primer efecto examinado y lo revoca respecto
del segundo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El primero de los defectos que es objeto de impugnación,
plantea la cuestión de si queda debidamente satisfecho el principio de
especialidad cuando estipulándose la variabilidad de los intereses
remuneratorios, la cláusula de constitución de la hipoteca se limita a
expresar que la misma «garantiza el pago de intereses (remuneratorios)
por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la
Ley Hipotecaria (RCL 1946342, 886 y NDL 18732), de 105.000.000 de
pesetas».
SEGUNDO.- La respuesta negativa es indudable. Como ya señalara este
centro directivo, la garantía hipotecaria de los intereses
remuneratorios cuando son variables pertenece al grupo de la hipoteca
de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura
hipotecaria de dichos intereses, tope que, en cuanto especificación
delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos
legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el
acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se
producen entre aquél y el tercer poseedor o los titulares de derechos
reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título
oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse
satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que
claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando
indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses
remuneratorios entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se
subrogue en su doble posición jurídica de deudor y propietario del bien
gravado, y es que el máximo ahora cuestionado en realidad está dirigido
a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca
a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la
previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro
del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, del
número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo
al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
TERCERO.- En cuanto a la estipulación 5.ª, c), que establece la
previsión del vencimiento anticipado del préstamo «cuando por cualquier
circunstancia sufriera deterioro o merma el bien hipotecado que
disminuya su valor en más de un 20 por 100 y la parte prestataria no
ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación
exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza o, en su
caso, practicado el requerimiento a que se refiere el artículo 29 del
Real Decreto 685/1982 (RCL 1982902 y ApNDL 8841), sobre regulación del
mercado hipotecario, no devolviese la parte del préstamo que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje
utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo», se ha de
reiterar el criterio de este centro en el sentido de que un pacto de
este tipo se limita a dar concreción a una de las facultades que
integran el crédito hipotecario conforme al artículo 1129, número 3,
del Código Civil y 5 de la Ley de Mercado Hipotecario (RCL 1981900 y
ApNDL 8840), sin que, de la sola referencia que se contiene en la
transcrita estipulación al requerimiento mencionado en el artículo 29
del Real Decreto 685/1982, pueda extraerse la conclusión de un
quebrantamiento de la imparcialidad y objetividad con que dicha
tasación ha de ser efectuada como consecuencia de lo dispuesto en el
artículo 1256 del Código Civil y puesto que se trata de una tasación
que se efectúa vigente ya el contrato de hipoteca (Resoluciones de este
centro de 4 julio 1984 [RJ 19843851] y 23 octubre 1987 [RJ
19877660]), que, en principio, obligaría a cumplir lo dispuesto en la
Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 noviembre 1994 (RCL
19943383), sobre tasaciones de inmuebles ofrecidos en garantías
afectas al mercado hipotecario secundario