Avançar en el projecte de les 3X per desbloquejar un sector clau

⚠️ Actualització d’aquest apunt de juliol de 2020:

⬇️ A continuació l’apunt com va ser escrit el febrer de 2020:

L’àrea de les Tres Xemeneies, àrea emplaçada entre Sant Adrià de Besòs i Badalona, té una escala i un valor estratègic enorme al nord de l’àrea metropolitana de Barcelona. Són més de 30 hectàrees ara qualificades d’industrial i que contenen un conjunt arquitectònic formidable, l’antiga central tèrmica de Fecsa, declarada pels dos municipis bé d’interés local (📄 fitxa de la viquipèdia). El que passi en aquest espai determinarà el futur de Sant Adrià i en bona part també el de Badalona, i pot ser una carta interessant també en clau regional i nacional.

Com hem arribat fins aquí?
El consens al territori era i és que ja no té sentit un ús industrial en aquest espai tan valuós i que per tant toca plantejar la seva transformació urbanística. Entre l’opció d’expropiació (compra, urbanització i equipaments a costa del pressupost públic) i la de transformació del sòl (la urbanització i equipació i increment habitatge públic van a costa de la plusvàlua generada amb el canvi d’ús) es va acabar optant per la via de la transformació… això sí, defensant i reforçant l’interès públic.

I en efecte, amb l’actual proposta damunt la taula (🗞 article d’El País), prèvia a l’aprovació incial a través d’un pla director urbanístic (❓ recursos pedagòtics: què és un PDU? + glossari), amb la ‘transformació’, els espais lliures passen del 15% al 31%, els equipaments del 9% a l’11% i el sostre passa d’industrial a residencial i d’activitat econòmica (clau 18). Es redueixen els m2 d’aprofitament privat del 54% al 24%; reducció en metres quadrats, però no en valor de negoci. De fet, el canvi d’ús implica una plusvàlua molt important, que és la que permet assumir bona part dels costos de la urbanització i connexió del nou barri amb les ciutats. Cal dir que en la part residencial prevista (d’un 60% del sostre) hi ha un percentatge molt important d’habitatge de protecció, inicialment del 30% però que gràcies al nou decret d’habitatge pot passar al 40%.

Arribats a aquest punt, i després que el preplanejament fos validat pels plens municipals dels dos municipis (📄 avanç aprovat als plens d’abril de 2019, ens trobem a les portes de la primera aprovació inicial del PDU, prèvia a la qual el projecte ha de tornar a ser vist pels plens. Validació que s’ha ajornat un parell de mesos.

És interessant fer una mica de balanç, –una tasca que apunto sense haver pogut estudiar amb detall la proposta–. És a dir, toca valorar fins a quin punt la proposta actual sembla positiva respecte el que havíem començat a treballar en el seu moment i s’havia anat explicant als municipis i ciutadans interessats.

Som-hi:

Sessió participativa, novembre 2018.

Participació de diferents administracions i major consens polític: per això s’impulsa un PDU (📄 acord de govern)amb un conveni que assegura també el dret a veto dels municipis (📄 conveni Generalitat i ajuntaments); i per això s’impulsen igualment dos processos participatius (ara se n’afegirà un altre de més breu) (📄 Informe final participació). En aquesta línia d’articular consens es dona joc al Consorci del Besòs, presidit per la regidora d’urbanisme de Barcelona. Aquest sistema de treball ha alentit part dels treballs, però ha dotat el projecte d’una arquitectura garantista, amb la possibilitat d’incidir i corregir, com ha passat aquesta setmana, en bona part per la pressió d’ERC als dos municipis (📄 nota de premsa d’ERC Badalona i Sant Adrià de Besòs) descontenta amb la pressa amb que es volia fer l’aprovació inicial.

Incrementar el sòl públic i preservar les zones de més valor cívic: la proposta permet fer un salt d’impacte quant als percentatges de sòl públic versus privat; tota vegada que situa el sostre en l’espai més proper a les infraestructures de transport (via del tren i tramvia) i que allibera així les dues primeres franges dedicades a zona verda (renaturalitzada) i d’equipaments. El sostre residencial i econòmic (en el seu gruix, de propietat privada) té un percentatge molt menor respecte els primers dibuixos però és encara molt significatiu. Hi ha dos aspectes delicats: la pretensió inicial que l’activitat econòmica fos majoritària respecte la residencial no s’ha pogut mantenir, sostenen des del departament, per la viabilitat econòmica del pla director; i així hem passat del 51%/49% al 40%/60%. De la mateixa manera, el percentatge d’habitatge de protecció s’ha intentat mantenir en el 30% i aprofitar la pròrroga del decret d’habitatge; una pretensió que ha quedat neutralitzada amb l’ajornament de l’aprovació. Caldrà veure què implica l’increment del 10% en l’obligació d’habitatge de protecció i si això implica un reforç del residencial en l’operació. Caldrà estar amatents.

Enllaçar el sector amb les ciutats, tot millorant connectivitat: aquesta era i és una qüestió central i és la que de la proposta inicial ha generat més canvis, fins i tot va implicar l’ampliació del sector. Les solucions de connectivitat previstes (dos passos subterranis, els d’avinguda Maresme a Badalona i Olímpic a Sant Adrià; i dos passos superiors a l’altura de l’estació de Renfe de Sant Adrià i del carrer Gravina) amb un cos d’11M, aproximadament. En la planificació també es reforça l’autobús i es treballa per encaixar millor el tramvia ja previst. L’objectiu és evitar l’aïllament i facilitar una mobilitat més respectuosa.

Garantir el caràcter equipamental del conjunt de les 3X: La sala de turbines passa a ser sistema (equipament), mentre que les xemeneies, que s’hauran de mantenir, admeten usos econòmics com ara oficines en una estructura ‘penjada’ amb passeig per sota (volumetria que caldrà concretar). Cal dir que més enllà d’això no hi ha propostes concretes que podran començar a perfilar-se amb la seguretat jurídica que donarà el fet de tenir un planejament aprovat. En el procés participatiu es va insistir molt en dedicar l’equipament a usos culturals o científics. Veurem. Sigui com sigui, els m2 d’equipaments són també considerables més enllà de l’edifici de turbines.

Perquè és important debloquejar-ho?
Desbloquejar el sector de les 3X és important pel cost d’oportunitat que té pels dos municipis tenir tantes hectàrees en ‘suspensió’ (📄 Preexistències de l’àmbit) i perquè aquest fet obstaculitza també actuacions estructurals molt importants com són la consolidació i descontaminació de la platja, l’imperatiu i urgent trasllat del col·lector transversal i l’allargment el tramvia; per no citar també que difícilment trobarem ús o inversors per al desitjat projecte d’equipaments al conjunt de les tres xemeneies sense aclarir la seva situació legal (planejament vigent).

És important aprofitar els dos mesos per tornar a posar el termòmetre a la ciutadania i fer feina política responsable, rigorosa i exigent per validar la proposta, amb el benentès que encara hi haurà un període d’al·legacions entre l’aprovació inicial i provisional. Amb ganes d’ajudar-hi! Seguim!

🏭 Més sobre el tema al meu blog de #Badalona:

▪️ Aprovació preplanejament #plebdn (abril 2019).
▪️ Primers acords amb les #3X (gener 2019).
▪️ Impuls de la participació ciutadana (juliol 2018).

I finalment a frontlitoral.cat trobareu més informació.

⚠️ Aquest apunt respon a una visió personal i no és el posicionament ni d’ERC Badalona ni d’ERC Sant Adrià.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.